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深圳取消商務公寓“只租不售” 釋放什么信號?

2019-12-13| 發布者: 清流信息社| 查看: 144| 評論: 3|來源:互聯網

摘要: 剛剛,深圳樓市又刷屏了!在調整“豪宅稅”標準后,深圳的樓市調控政策祭出新的大招。12月12日中午,南方日......
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  剛剛,深圳樓市又刷屏了!在調整“豪宅稅”標準后,深圳的樓市調控政策祭出新的大招。

  12月12日中午,南方日報記者報道,深圳市住房和建設局證實:深圳已經取消去年出臺的商務公寓“只租不售”政策。有市場人士分析指出,此次政策變化和“豪宅稅”標準調整的意圖相似,就是穩定深圳的經濟增長。

  這意味著已經連續上漲的深圳樓市行情可能將持續“暖冬”態勢。更有不少人爆料稱,在“豪宅稅”標準調整后,深圳樓市異?;馃?,新盤日光盤頻現,二手房一夜跳漲30萬并不在少數。更有消息傳出,有深圳小區樓盤業主和中介聯手控盤漲價,單套價格上漲超300萬,其中套路頻出。

  在房地產行業整體調控的背景下,深圳樓市卻走出了一波逆勢大漲的行情,更有不少漲價模式翻新頻出。這也讓不少網友感嘆:深圳樓市太魔幻……

  商務公寓“只租不售”取消

  昨天傍晚,一份疑似住建局關于商務公寓政策調整的內部文件流出,其中顯示的核心條款是,取消2018 年“深四條”中關于商務公寓“只租不售”的相關規定。

  12月12日上午,南方網記者向深圳市住建局證實上述消息。深圳住建局相關人士表示,深圳已取消去年出臺的商務公寓“只租不售”限制。而這是繼調整“豪宅稅”標準之后,深圳再出樓市調控政策。

  深圳市住房和建設局介紹,之所以取消商務公寓“只租不售”的相關規定,原因在于:該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度,長期看利于增加商品房供給,短期看不利于可售商務公寓銷量。據了解,取消商務公寓“只租不售”自11月起已經開始執行。

  深圳中原地產監測的數據顯示,2018年深圳商務公寓的供應面積為133.51萬平方米,相比2017年下降0.4%,這也是2014年之后商務公寓供應增速首次出現下降。2019年截至11月,深圳的商務公寓總供應面積達139.18萬平方米,已經超過去年全年供應水平。

  資料顯示,2018年7月31日出臺的深圳樓市調控政策,其中就明確了有關商務公寓限購的調控政策,這被市場認為是2016年10月4日最嚴限購限價政策的“加強版”。

  而此時,731政策開始出現松動,也被市場理解為深圳樓市又出了一條新的利好政策,這對深圳公寓和住宅在內的商品房市場將是一大利好。

  豪宅線標準大調整

  樓市政策變化引關注

  實際上,這并非深圳第一次進行樓市政策方面的調整了。就在11月11日,就有多家媒體確認,深圳“豪宅稅”征收標準有了重大變化。

  深圳市稅務局工作人員確認,從2019年11月11日起,普通住宅的標準不再有價格的規定,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子均為為普通住宅。這意味著滿兩年的二手房或可免征增值稅。

  2015年,深圳普通住房標準出臺,規定南山總價在490萬以上、福田總價在470萬、羅湖總價在390萬以上的房源均屬于豪宅,需要按照豪宅的標準交稅。但是隨著深圳房價的上漲,豪宅線早已不符合現狀。這也是深圳市出臺豪宅線調整政策的原因。

  分析人士認為,豪宅線標準的調整,將對深圳產生三大方面的影響,主要是:

  1、降低老百姓尤其是剛需的購房成本考慮,調整豪宅稅符合這一方面。

  因為目前很多小戶型的總價就超過了豪宅稅標準,讓很多幾十平方米的蝸居被豪宅,從而承擔一筆不小的豪宅稅,顯然不利于滿足剛需的購房需求。

  2、一方面,會讓買房負擔減輕,有了更大的入市動力。另一方面,賣方也會覺得這個利好自己也要分享,可能會對房價提高影響。

  3、對整個二手房交易起到了更有利的成交,稅費減少了,購房門檻同時也降低了。

  深圳樓市出現暖冬行情

  一線城市有“松綁”信號?

  有分析認為,商務公寓“只租不售”政策取消的政策,和此前調整豪宅線刺激二手房交易的目的一致,那就是深圳經濟“穩增長”的需要。據數據顯示,2019年第三季度,深圳GDP增速創歷史最低紀錄,增幅僅5.12%。

  值得注意的是,臨近年底,深圳樓市出現了一波逆勢大漲的“暖冬行情”。中國社科院發布的一線城市緯房指數顯示,近一年來,廣州、北京、上海房價相對低迷,2019年1季度房價反彈力度較弱,反彈過后隨之先后開始下跌。只有深圳2019年下半年仍繼續維持上半年的漲勢。

  據一線城市緯房指數監測顯示,截至今年10月,廣州房價同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微漲0.81%,深圳同比上漲5.58%。

  不過對于此番商務公寓取消“只租不售”政策的影響,也有觀點指出不能將其簡單視為樓市傳出“松綁”信號。

  深圳市房地產研究中心主任王鋒認為,這一政策對深圳樓市的影響微乎其微,實際是政府對規劃建設政策的調整,對房地產供應結構的一種供給側調整,不能誤讀為深圳樓市調控放松?!爸耙幎ㄖ蛔獠皇?,是因為商務公寓炒作得比較厲害。去年731以來新拿地的商務公寓項目很少,即使其入市也需要3年左右周期。因此,這一政策對當前樓市影響是很小的?!?/p>

  “今年1-11月份,深圳樓市一直運行平穩。深圳一直堅決貫徹落實國家宏觀調控政策,以后也必將嚴格落實房住不炒的調控要求,公眾要避免被部分媒體炒作誤導,對樓市產生錯誤預期?!蓖蹁h表示。

  經濟學家馬光遠表示,深圳樓市目前的情形與2015年啟動時有頗多相似之處,更有人認為牛市有望重新來臨。不過,馬光遠表示房價不會再次出現如2015年那樣的“暴漲”,畢竟價格仍然在高點。深圳獲得空前的政策支持,不可以全部解讀為樓市利好,還需要很長時間消化和兌現。

  業主中介控盤一夜跳漲

  半月放盤價拉升超300萬

  值得注意的是,由于深圳樓市政策出現了一些變化,房地產交易的熱度始終沒有出現降溫的態勢,和其他城市新房二手房交易的現狀不同,深圳的樓市交易異?;馃?。

  據數據寶統計,近期深圳新房市場“日光盤”頻現。10月30日,深業中城開盤,2794批客戶搶192套房,備案均價13.1萬/平,去化率100%;11月5日,合正置地大廈推出61套住宅,均價約9.26萬/㎡,開盤當天售罄。

  11月14日,寶中云璽錦庭開盤,均價10.9萬/平,去化8成;11月24日晚,龍華金茂府突擊開盤,備案均價10.2萬/平,到場183組,最終成交161套,首批解籌率88%;11月29日,招商領璽開盤,備案均價10.8萬/平,僅用了4.5個小時就全部售完。

  11月30日,更有四大樓盤共同開盤,并出現了首日去化八成,甚至全部秒光的情況。

  更有不少人爆料稱,近期深圳二手房交易市場還出現了業主和中介一起控盤捂盤、暴力抬升價格的情況,一夜跳漲30萬、50萬的不在少數。更有業主貪心,直接將價格漲到了天花板。

  據網友在微信朋友圈爆料,南山某高端小區三房,今年年初的成交價還是1000萬,8月份攀升到1100萬,11月中旬掛盤價為1200萬左右,最后一套的成交價是1150萬,一直處在平穩的上漲通道。

  但到了11月底,該小區同戶型所有放盤價突然變成了1500萬,最高1800萬,不到半個月暴力拉升了300至500萬。不少市場人士認為,這是典型的業主和中介抱團控盤行為,集體統一拉抬價格。

  受到這些小區樓盤價格拉升的啟示,不少熱盤的業主也開始聯手坐莊。據悉,有組織者去物業拿到電話和聯系方式,聯系同戶型業主直接建群,甚至召開小眾集會,商議房價拉抬策略。為了拉升價格可謂招式頻出。

  分析人士認為,盡管控盤拉價的行為在少數,但房價的扭曲真實發生,如果樓盤熱銷、綁定學區等資源,供不應求,賣家強勢,就會有定價的底氣。稀缺屬性房源如果集體拉升的話,就很快形成新的價格錨點,從而買家們集體完成了業主們拉價的目標。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,需要警惕深圳市場交易反彈后,房企和房東等趁勢漲價,尤其要警惕二手房的價格炒作后,一手房的價格也開始上漲。對于后續市場風險來說,后續還是要引導稅費政策的落實,關鍵還是要做到房價穩定。

  深圳市住建局也表示,深圳市仍然嚴格執行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策,“穩地價、穩房價、穩預期”工作仍在有條不紊推進中。此外,房地產發展長效機制工作也在加快推進,未來深圳將通過住房制度深化改革,大力發展住房租賃市場,綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段,持續完善房地產調控措施,繼續遏制投機炒作行為,促進房地產市場平穩健康發展。

  社科院報告:

  2025年樓市迎來拐點

  盡管深圳樓市一方火熱,從全國房地產市場情況來看,樓市整體已經進入逐步降溫的階段。

  據國家統計局消息顯示,10月份70個大中城市中,二手房房價下降的城市達到35個,占到一半。這意味著,10月份房價下跌城市數量已創出55個月新高。

  中國社科院發布的《中國住房發展報告》預計,未來兩年將是樓市調控的關鍵期,樓市調控的機遇窗口將在2025前后關閉,住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前后改變。

  為什么拐點會在2025年,社科院給出了四大理由:

  第一,中國目前處于城鎮化率30%-70%的快速發展區間,未來還有一定的需求潛力。雖然國內部分地區的城鎮化率已經超過了80%,達到發達國家水平,但整體而言,2018年底中國常住人口城鎮化率是59.58%,戶籍人口城鎮化率是43.37%。未來增長空間依然很大。對于樓市來說,未來幾年還將產生大量的剛需。

  第二,中國經濟具有較強的韌性。分析人士表示,客觀上,今年市場政策面、資金面等大環境很不友好,但商品房銷售數據還是有一些可圈可點之處。

  數據顯示,1—10月份,商品房銷售面積133251萬平方米,增速今年以來首次由負轉正,同比增長0.1%,其中,住宅銷售面積增長1.5%。此外,1—10月份,全國房地產開發投資109603億元,同比增長10.3%。其中,住宅投資增長14.6%。所以主觀上樓市已經轉涼,但數據上來看,未來企穩甚至回升才是大趨勢。

  第三,炒房的利益機制依然存在。比如對于北京而言,樓市拐點基本已定,但仍有城市并不“服輸”,甚至存在業主集體控盤,大肆拉抬房價的情況。

  第四,樓市調控不太可能放松。分析人士認為,房地產開發投資、新開工等數據增速雖有所下降,但總量依然較高,大幅松綁的可能性很小。



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